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泉州华欧电气有限公司 房地产股票接连暴涨,以旧换新如火如荼,专家:激活市场,核心还是依靠市场力量

本报(chinatimes.net.cn)记者于丽丽 李贝贝 北京报道

据中指研究院不完全统计,截至5月6日,已有超50城实施“以旧换新”相关政策。另据公开消息,截至5月16日,包括上海、深圳等一线城市在内,已有68城实施“以旧换新”措施。

记者注意到,目前“以旧换新”主要以三种模式为主,即收购模式、帮售模式、补贴模式。其中,“收购模式”较为引人关注,即政府指定收购主体(如地方城投公司等)收购二手房用作保障房等,收购旧房款一般用来置换指定楼盘新房。

5月17日,被称为“中国保障房之父”的孟晓苏对本报记者分析,近两年来,房地产市场每年下跌5万亿元到6万亿元的销售额,现在想要依赖政府来解决全部问题,是不可能的。要激活房产市场,核心还是要依靠市场的力量,譬如可以全面取消限购。

“以旧换新”如火如荼

近日,网络上有消息称“市场传出,相关部门正在考虑一项计划,即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是,类似的方案已经传过几个版本,但至今皆未见官方证实。”

5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议在京召开,其中提及“相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

可以说,目前全国各地房产“以旧换新”如火如荼。中指研究院表示,今年4月南京开展“以旧换新”试点,首批试点2000套,郑州明确计划全年完成5000套,与过去相比,推进力度有所加大,为其他城市提供了参考借鉴。截至5月8日,南京“以旧换新”意向登记已超过3700组,有效登记达到3044组,完成新房意向认购数量达到365组。

目前,推动住宅“以旧换新”的城市,已由三四线城市蔓延至一线城市。5月3日,上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”,联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。

中指研究院研究总监陈文静对本报记者表示,当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间,如简化或合并多个流程,减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等。

陈文静剖析,从地方国资平台情况来看,当前不少地方国资平台可用资金有限,难以大规模收购二手房,且收购的存量房较为零散,也为后续管理增加了难度。

5月17日,合硕机构首席分析师郭毅对本报记者分析,收购的资金从哪儿来?这是个严峻的问题。近几年来,地方政府财政压力都很大,如果这些二手房保留在政府手里,后续如何运营实现收益是个问题。不管是用作保障房,还是用作租赁,回报率都很难达到正常、合理的水平。

同时,郭毅也分析,目前市场上的存量房规模巨大,如果政府指定收购二手房的数量不能形成足够规模,无法达到理想市场占有率,那么所谓“以旧换新”的调动作用,也将比较有限。

孟晓苏对本报记者表示,“政府通过收购方式化解待售房屋,是很好的举措。早在九十年代末期推动住房制度改革时,我们就提出‘积极发展住房商业机构’的建议,希望能用商业机构的资金,把一时卖不掉的房地产产品从‘生产企业库存’变为‘商业库存’,促进形成房地产‘商业企业和正常流通业务’,避免把处于正常流通中的成品房当成积压空置。”

“发展住房商业流通业务是非常必要的,住房商业企业赢利也是合法的。现在由国务院推动的这项工作,我认为正是在努力建立住房商业体系。我要为这一重要改革措施叫好!”孟晓苏说。

资本市场来看,或受房地产多重利好消息影响,近日房地产板块一骑绝尘。5月17日,A股房地产板块午后再爆发。截至收盘,房地产板块涨幅超7%,万科、我爱我家、金地集团、保利发展等20余只地产股涨停。

多种模式并驾齐驱

据了解,目前“以旧换新”主要以三种模式为主,即收购模式、帮售模式、补贴模式。

具体来说,收购模式,即政府指定收购主体(例如地方城投公司等)收购业主的二手房,收购旧房款项一般用来置换指定楼盘新房,如郑州;帮售模式,即房企、中介、购房者三方联动,购房者先选定新房房源,同时中介优先推售旧房,目前上海、深圳等城市采取这一模式;补贴模式,也被广泛使用,即政府提供税费优惠、购房补贴等。

以上三种模式中,最为引人关注的是“收购模式”。在部分业内人士看来,政府指定收购主体来收购符合条件的二手房,以用作保障房或租赁使用等,这是多方共赢的做法,不仅能让业主更快速住上新房,也让城投公司等房企有效实现去库存。

另外,“肇庆”模式值得一提,方式较为独特,无需卖房即可“换新”。广东肇庆针对住房“以旧换新”提出:存量房屋持有人通过“旧转保”(旧房转保障性住房)的形式交由政府统租,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金,并将其全部用于购买商品房。

5月17日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者分析,无论哪种模式的“以旧换新”,都是一种渠道,都有利于市场循环、有利于住房消费升级、有利于稳定房价预期。问题的关键在于,各地方政府如何才能真正打通各环节。

2023年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(14号文件)提到,规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施,在此基础上采取市场化方式运作,按保本微利原则配售。

根据14号文件,业内有人提出,配售型保障房的土地由地方政府直接划拨,这就不存在土地出让金的问题。保障房最终定价基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。这种情况下,配售型保障房的价格会很低,所以其实收购存量房转变为配售型保障房成本比较高。

“中国保障房之父”孟晓苏对本报记者表示,“部分商品房是有可能变为保障房的,包括地方城投公司开发的一些商品房项目,还没有缴纳土地出让金的,就可以变为配售型保障房。那些已经缴纳土地出让金的商品房项目,如何能变为保障房呢?保障房与商品房的主要区别,是不包含土地出让金、不摊入城市设施配套费用,所以才能有低房价。这就需要地方政府开动脑筋,多想办法。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁泉州华欧电气有限公司

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